Umowa przedwstępna – ważne informacje

Gdy po podjęciu decyzji o kupnie domu czy mieszkania nie od razu chcemy zawierać umowę kupna-sprzedaży lub z jakichś powodów nie możemy tego zrobić, idealnym rozwiązaniem będzie zawarcie umowy przedwstępnej. Dla nabywcy jest ona zapewnieniem, że nieruchomość nie zostanie sprzedana komuś innemu, a dla sprzedającego stanowi gwarancję otrzymania rekompensaty finansowej, jeśli sprzedaż nie dojdzie do skutku. Umowa zabezpiecza zatem obie strony. Przed jej podpisaniem warto jednak wiedzieć, jakie konsekwencje przyniesie ewentualne zerwanie tego typu umowy.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna jest zobowiązaniem jednej lub obu stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, o czym mówi art. 389 Kodeksu Cywilnego. Taka umowa dokładnie określa przedmiot sprzedaży i konsekwencje jej niedotrzymania. Do jej podpisania najczęściej dochodzi, gdy zakup nieruchomości finansowany jest kredytem hipotecznym. Bank żąda wtedy zazwyczaj przedłożenia takiego dokumentu, który stanowi gwarancję zakupu i podstawę do uruchomienia kredytu. Pozostałe przypadki, w których zawiera się taką umowę to m.in. nieuregulowany stan prawny nieruchomości, roszczenia spadkowe czy konieczność podziału nieruchomości. Umowę przedwstępną zawrzeć można zarówno w formie aktu notarialnego, jak i umowy cywilnej. Choć wizyta u notariusza nie stanowi zatem wymogu, to jednak jest ona zalecana. To bowiem daje pewność, że wszystkie czynności wykonane są zgodnie z literą prawa.

Jakie elementy powinna zawierać?

Przede wszystkim umowa przedwstępna musi zostać stworzona w formie pisemnej i być opatrzona podpisami kupującego oraz sprzedającego. Powinny się w niej znaleźć najważniejsze informacje dotyczące przedmiotu i stron transakcji oraz dodatkowych warunków, tj. tytuł, miejsce i data zawarcia, dane osobowe obu stron, dokładne określenie przedmiotu umowy sprzedaży i prawa własności oraz cena transakcyjna. Przed podpisaniem umowy, kupujący powinien mieć wgląd do księgi wieczystej nieruchomości, w której to znajdują się wpisy dotyczące nieruchomości, jej stanu prawnego oraz ewentualne ograniczenia w jej rozporządzaniu czy obciążenia na nią nałożone.

Dodatkowo w umowie przedwstępnej warto również umieścić termin podpisania umowy przyrzeczonej oraz zapisy o ewentualnych karach i warunkach odstąpienia od umowy. Częstą praktyką jest umieszczanie informacji o wpłacie zaliczki lub zadatku. W praktyce kwota ta wynosi od 10 do 20% ceny ostatecznej nieruchomości. Należy przy tym zwrócić uwagę na różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem. Nabierają one w szczególności znaczenia, gdy jedna ze stron nie wywiąże się z warunków zawartych w umowie przedwstępnej. Zaliczka podlega bowiem zwrotowi, natomiast w przypadku zadatku sprawa jest bardziej skomplikowana. Jeżeli to nabywca odstąpi od umowy lub np. nie otrzyma finansowania z banku, to straci cały zadatek. Natomiast gdy z umowy wycofa się sprzedający, to wypłaci kupującemu kwotę równą dwukrotności wpłaconej kwoty.