Regulacje prawne w sprawie zasiedzenia lokalu

Zgodnie z art. 172 k.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Można zasiedzieć nieruchomość należącą do osoby fizycznej, spółki, spółdzielni, gminy i Skarbu Państwa (z wyjątkiem nieruchomości należących do kategorii dóbr publicznych). Nie można jednak zasiedzieć fragmentu nieruchomości, na przykład piwnicy, stanowiącego odrębną własność.

Niemniej, aby uznać, że osoba niebędąca właścicielem nieruchomości, nabyła jej własność, musi zostać spełnione kilka kryteriów:

Posiadanie lokalu musi być nieprzerwane i samoistne

Posiadaczem samoistnym jest osoba niebędąca właścicielem rzeczy, faktycznie władająca rzeczą tak jak właściciel, z wolą takiego władania. Od posiadacza zależnego odróżnia się tym, że nie posiada on władztwa nad nieruchomością z tytułu prawnego np. umowy z właścicielem, nie jest najemcą ani dzierżawcą podmiotu. Zatem posiadacz samoistny powinien wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, niczym nieograniczony stan władania, bez jednoczesnego posiadania innych dokumentów prawnych w postaci prawa własności. Do takich czynności, zwanych władztwem uzewnętrzniającym, należy między innymi opłata podatków, regulacje należności.

Posiadanie w dobrej lub złej wierze

Przepisy nie definiują jednoznacznie określenia dobrej i złej wiary. Jednak od tego uzależniony jest okres, po jakim władający danym lokalem, może nabyć go z tytułu zasiedzenia. W doktrynie i orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że najemca, władający daną nieruchomością i będący w przekonaniu, że posiada do niej pełne prawo, działa w dobrej wierze. Mimo, iż dokumenty prawne wskazują odmienny stan rzeczy.

Z działaniem w złej wierze mamy do czynienia, gdy władający jest świadomy braku uprawnień do władania danym lokalem. Dotyczy to również sytuacji, gdy osoba taka nie posiada takiej wiedzy, jednak jej brak wynika z faktu zaniedbań z jej strony i braku postępowania z należytą starannością i zgodnie z zasadami współżycia społecznego.

Terminy zasiedzenia

Terminy zasiedzenia nie mogą zostać zmodyfikowane wolą żadnej ze stron, a zasiedzenie następuje z mocy ustawy. Zgodnie z nią, o zasiedzeniu można mówić po upływie dwudziestu lat, pod warunkiem, że posiadanie lokalu wynikało z dobrej wiary. Jeżeli nieruchomość została nabyta w złej wierze, o zasiedzeniu mowa jest dopiero po upływie lat trzydziestu.

Samo zasiedzenie, podobnie jak dziedziczenie, następuje samoistnie z mocy prawa. Jednak nabycie nieruchomości, lokalu czy gruntu z tytułu zasiedzenia następuje na podstawie orzeczenia sądowego. W tym celu należy wnieść do właściwego sądu rejonowego względem położenia nieruchomości, wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Sąd, przed wydaniem orzeczenia, musi wezwać wszystkich zainteresowanych. W tym celu wydaje ogłoszenie, w którym zawarte są wszystkie niezbędne informacje na temat lokalu oraz dane obecnego jej właściciela. Jeżeli nikt się nie zgłosi, bądź zgłaszająca się osoba nie przedstawi aktu własności, sąd wyda orzeczenie o nabyciu własności poprzez zasiedzenie.