Współwłasność nieruchomości

Anetlanda/bigstockphoto.com

Współwłasność rzeczy, w tym nieruchomości, jest regulowana przez art. art. 206 k.c.: „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli„.

Rodzaje współwłasności

Współwłasność ułamkowa oznacza, że każdy z właścicieli ma określony udział w danej rzeczy, określony ułamkiem – np. w przypadku dwójki współwłaścicieli każdemu przypada po ½. Nie oznacza to jednak, że każdy ze współwłaścicieli może korzystać tylko z połowy nieruchomości albo z określonych elementów jej wyposażenia. W rzeczywistości współwłaściciele mają jednakowe prawo korzystania ze wszystkiego, co należy do nieruchomości, a kwestia podziału jest istotna w określonych sytuacjach, np. związanych z podziałem spadku czy sprzedażą współdzielonej nieruchomości. Nie należy mylić współwłasności ułamkowej z podziałem rzeczy wspólnej, która w rzeczywistości jest jednym ze sposobów zniesienia takiej współwłasności. O możliwościach zniesienia współwłasności piszemy więcej poniżej.

Współwłasność łączna oznacza, że nie ustala się wysokości udziałów. Współwłasność taka wynika z określonego stosunku prawnego. Stosunkiem takim może być małżeńska wspólność majątkowa i wspólność majątku wspólników spółki cywilnej.

Zniesienie współwłasności

Zniesienie współwłasności nieruchomości można przeprowadzić na trzy sposoby. Pierwszym jest wspomniany już podział. Można go przeprowadzić tylko wtedy, gdy jest on zgodny z przepisami ustawy i ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Nie może też pociągać za sobą istotnej zmiany rzeczy ani istotnego zmniejszenia jej wartości. W przypadku nieruchomości możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Dla takiego lokalu zakłada się osobną księgę wieczystą.

W sytuacji, gdy podział nie wchodzi w grę, sąd może orzec o przyznaniu własności nieruchomości tylko jednemu właścicielowi. Jest on wówczas zobowiązany do spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli, przy czym wysokość należnych spłat jest równa wysokości ich udziałów. Spłaty mogą być dokonywane w ratach, ale co do zasady czas na ich uregulowanie nie powinien być dłuższy niż 10 lat.

Inną możliwością jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanych środków między współwłaścicieli. Problemem są tu jednak dodatkowe koszty, gdyż jeśli sprzedaż zostanie orzeczona przez sąd, następuje ona w drodze licytacji komorniczej. Jednak współwłaściciele mogą dojść do porozumienia i sprzedać nieruchomość we własnym zakresie, a następnie podzielić się uzyskanymi środkami odpowiednio do wysokości udziałów. Wówczas nie ponoszą kosztów komorniczych.