Immisja

Aanastasia_vish/bigstockphoto.com

Immisja z definicji jest działaniem właściciela nieruchomości na własnym gruncie, którego skutki odczuwalne są na gruncie sąsiedzkim. Ustawodawca w art. 140 k.c. określa uprawnienia, jakie przysługują właścicielowi nieruchomości, takie jak możliwość korzystania z niej czy rozporządzania nią. Prawo wskazuje jednak granice tych uprawnień i odsyła do ustaw i klauzul generalnych.

Immisję podzielić można na pośrednią i bezpośrednią. Bezpośrednia charakteryzuje się naruszeniem cudzej własności. Natomiast pośrednia nie wpływa bezpośrednio na cudzą własność, ale uprzykrza i utrudnia korzystanie z niej.

Można ją też podzielić na materialną i niematerialną. Oznacza to, że w sferze materialnej na sąsiadów oddziaływać może dźwięk, cień, zapach, wibracje, fale elektromagnetyczne. Przykładem może być hałas z pobliskiego tartaku, czy nieprzyjemny zapach ze znajdującej się za płotem spalarni śmieci.

W przypadku immisji niematerialnej jest to forma oddziaływania na sferę psychiki i odczucia sąsiada. Może to być przykładowo gromadzenie na posesji materiałów wybuchowych, organizowanie spotkań osób uzależnionych od różnych substancji w sąsiadującym lokalu i inne wydarzenia, które mogą w sąsiadach budzić niepokój lub strach.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntowane zostało stanowisko, że właściciel może dochodzić ochrony przed immisjami tego typu w trybie art. 23 i 24 kodeksu cywilnego, czyli w trybie ochrony dóbr osobistych oraz z art. 222 kc w zw z art. 144 kc.

Za nieruchomość sąsiednią uznaje się każdą, która znajduje się w obrębie szkodliwego wpływu. Właścicielowi nieruchomości, który jest narażony na takie działania przysługuje prawo do roszczenia negatoryjnego o zaniechanie immisji.

Zgodnie z obowiązującym prawem roszczenie o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem możliwe jest wówczas, gdy zostanie przekroczona przeciętna miara korzystania z nieruchomości wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Co za tym idzie, ustawodawca nie zabrania wszystkich działań, które powodują zakłócenia w korzystaniu z nieruchomości sąsiedniej. Zakazane są jedynie te, które są nadmierne i jednocześnie przekraczają granice wynikające z uprawnienia właściciela do danej nieruchomości.

Przekroczenie przeciętnej miary będzie działaniem, które jest zagrożeniem bezpośrednim dla życia lub zdrowia ludzi. Zdarzają się jednak przypadki, że jedna nieruchomość nie oddziałuje na sąsiada powyżej ustalonych norm, jednak kilka nieruchomości wyjściowych razem już tak. Wówczas dana nieruchomość może być zagrożona immisją. W tej sytuacji przeciętna miara zostaje przekroczona i właściciel nieruchomości ma prawo do roszczeń.

Ocena przeciętnej miary powinna być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób, które zamieszkują na danym terenie. Nigdy na podstawie subiektywnych odczuć.

Sąd Najwyższy wskazał jednak na ograniczenia w stosowaniu roszczenia negatoryjnego. W orzeczeniu z 16.12.1992 r., CRN 188/92 (OSN 1993, Nr 5, poz.90) uznano, że „uwzględnienie roszczenia negatoryjnego w sytuacji, gdy wybudowanie obiektu budowlanego zgodnie z pozwoleniem na budowę narusza prawa właściciela nieruchomości sąsiedniej, przez zakłócenie korzystania z tej nieruchomości (art. 144 k.c.), nie może polegać na nakazaniu rozebrania obiektu”.