Uważaj na kruczki w umowach najmu
W dzisiejszych czasach, najem mieszkania dla wielu, zwłaszcza młodych ludzi – niemogących pozwolić sobie na zakup własnego – stanowi jedyną możliwość usamodzielnienia się. Decydując się na taki krok warto zawrzeć umowę najmu, określającą jego warunki. Jak każda umowa cywilnoprawna, powinna ona wskazywać strony umowy (najemcę i wynajmującego), jej przedmiot (w tym wypadku lokal mieszkalny) oraz szczegółowe obowiązki obu stron (jest to tak zwana umowa wzajemna).
Zawarcie w umowie precyzyjnych zapisów co do warunków najmu, pozwoli na uniknięcie dowolnych interpretacji i związanych z nimi ewentualnych roszczeń. Na co zatem należy zwrócić uwagę podpisując umowę najmu?
Kwestiami, które w trakcie wynajmowania mieszkania mogą okazać się kluczowe są czas trwania umowy (najmu) i okoliczności jej wypowiedzenia, wysokość czynszu i szeroko rozumianych opłat dodatkowych, wysokość i warunki wniesienia kaucji, stan techniczny lokalu oraz kwestia jego utrzymania.
Wydawać by się mogło, że czas obowiązywania umowy wskazuje jedynie okres, przez jaki lokal będzie użytkowany. Jednak zgodnie z Kodeksem cywilnym, dokładne określenie czasu trwania najmu warunkuje możliwość jego wypowiedzenia. Zawierając umowę na czas nieokreślony, przy czynszu płatnym miesięcznie, zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo do jej trzymiesięcznego wypowiedzenia. Natomiast, umowy najmu zawartej na czas określony, przy braku dodatkowych zapisów, precyzujących możliwość jej rozwiązania, nie można wypowiedzieć, co oznacza, że jest ona ważna do czasu jej wygaśnięcia. Przy decydowaniu się na którąś z opcji warto zatem wziąć pod uwagę wszystkie możliwe scenariusze.
Przedmiotem umowy najmu jest lokal mieszkalny, za użytkowanie którego najemca zobowiązuje się przekazywać wynajmującemu wynagrodzenie w ustalonej kwocie, w określonym czasie. Na jego wysokość może składać się tak zwane odstępne, czynsz odprowadzany do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, media, a także dodatkowe opłaty administracyjne. Podpisując umowę należy sprecyzować, jakie opłaty należeć będą do obu stron oraz uregulować kwestię pokrycia możliwych niedopłat lub zwrotu nadpłat w czynszu. Częstą praktyką stosowaną przez wynajmujących jest pobieranie kaucji, jako zabezpieczenia pokrycia ewentualnych szkód wyrządzonych przez najemcę. Zazwyczaj jest ona wysokości jednego miesięcznego czynszu (odstępnego) i – jeśli nie ma potrzeby korzystania z niej – jest zwracana najemcy po rozwiązaniu lub wygaśnięciu najmu. W celu udokumentowania jej wpłaty oraz zabezpieczenia zwrotu (w całości bądź w części) w umowie najmu należy zawrzeć stosowny zapis, stanowiący jednocześnie pokwitowanie jej dokonania.
Istotną kwestią, dotyczącą wynajmowanego mieszkania jest również jego stan techniczny oraz doraźne dokonywanie większych lub mniejszych napraw. Kodeks cywilny jasno wskazuje, że wynajmujący ma obowiązek udostępnić najemcy przedmiot umowy najmu w stanie umożliwiającym jego użytkowanie. Jeszcze wyraźniej reguluje to ustawa o ochronie praw lokatorów, określająca obowiązki wynajmującego i najemcy względem utrzymania lokalu. Znajomość tych przepisów oraz zawarcie w umowie najmu odpowiedniej klauzuli będzie miała znaczenie przy konieczności pokrycia kosztów dokonanych w mieszkaniu napraw. Dodatkowym zabezpieczeniem przy rozstrzyganiu ewentualnych sporów związanych ze stanem technicznym mieszkania będzie sporządzony w dniu zawierania umowy najmu protokół zdawczo-odbiorczy, w którym obie strony zgodnie stwierdzają zastane warunki. Uchroni to najemcę przed obarczeniem go przez wynajmującego winą i/lub kosztami pokrycia szkód wyrządzonych przez poprzednich lokatorów.