Jedna nieruchomość, wielu spadkobierców
AlexLMX/bigstockphoto.com
Odziedziczenie nieruchomości w spadku nie oznacza od razu uzyskania do niej prawa własności. Szczególnie, jeśli spadek przypada kilku osobom.
Do dziedziczenia może dojść na podstawie testamentu lub w drodze dziedziczenia ustawowego, czyli w sytuacji, gdy spadkodawca nie pozostawił testamentu. W Polsce nadal najczęstszym sposobem jest ten drugi, zgodnie z którym po zmarłym dziedziczą członkowie rodziny, na podstawie przepisów kodeksu cywilnego.
Dział spadku odbywa się albo polubownie, kiedy wszyscy spadkobiercy zgadzają się z wolą spadkodawcy i składają przed notariuszem stosowne oświadczenie, albo, w przypadku sporów, kwestie te rozstrzyga sąd. Kiedy dział spadku jest już przeprowadzony, wówczas sąd w drodze odrębnego postępowania stwierdza nabycie spadku przez poszczególnych spadkobierców, oznaczając w wyroku część spadku, jaka każdemu z nich przypada.
Odziedziczenie nieruchomości przez kilka osób może stanowić problem, jednak jej podział nadal jest możliwy. W takiej sytuacji spadkobiercy mogą stać się współwłaścicielami nieruchomości w częściach ułamkowych wynikających z postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku. Przykładowo jeśli spadkodawca pozostawił po sobie dwójkę dzieci i małżonka, wówczas każdy z nich stanie się współwłaścicielem. Jednak jeśli między małżonkami istniała wspólność majątkowa, po śmierci jednego z nich wspólność ta ustaje, a żyjący małżonek staje się właścicielem ½ majątku wspólnego, w tym także nieruchomości. Jego udział nie wynika w tym przypadku z dziedziczenia, ale z ustania wspólnością majątkowej, której w połowie był właścicielem. Dziedziczeniu podlegać więc będzie druga połowa nieruchomości, która po ustaniu współwłasności przypadłaby małżonkowi zmarłemu. Tę połowę nieruchomości odziedziczą w częściach równych dwójka dzieci i małżonek. Każdy z nich stanie się więc właścicielem udziału 1/6 (1/3 x ½) w nieruchomości. Drugi z małżonków jest ponadto właścicielem drugiej połowy, więc jego całkowity udział wyniesie 4/6.
Pozostawienie nieruchomości we współwłasności będzie miało sens, jeśli strony porozumieją się co do jej użytkowania, np. gdy zdecydują się ją wynajmować, z czego wspólnie będą czerpać zyski. W innym przypadku pozostaje nieruchomość sprzedać, a uzyskaną kwotę dzieli się wówczas proporcjonalnie między właścicieli.
Innym wyjściem jest przekazanie przez spadkobierców swoich udziałów jednemu z dziedziczących w zamian za spłatę. Wariant ten jest wybierany, gdy np. nieruchomość była zamieszkiwana przez jednego ze spadkobierców, który nie chce się z niej wyprowadzać, ale gotów jest odkupić udziały pozostałych osób stając się jej jedynym właścicielem.
Co istotne, w przypadku współwłasności nieruchomości w księdze wieczystej ujawnieni będą wszyscy właściciele ze wskazaniem przypadających im udziałów. Każdy z nich będzie więc mógł dysponować nieruchomością w zakresie swojego prawa własności. Nie będzie więc możliwe zaciągnięcie kredytu hipotecznego równego wartości całej nieruchomości, o ile pozostali współwłaściciele nie wyrażą na to zgody. Ewentualna sprzedaż również obejmuje wyłącznie udział. W takim wypadku dysponowanie nieruchomością i korzystanie z prawa własności jest dość mocno ograniczone. Czasem lepszym wyjściem jest więc porozumienie się z pozostałymi spadkobiercami.